En France, le taux moyen de loyers impayés a atteint environ 3,5 %, un chiffre qui, bien que stable au cours de l'année passée, montre une augmentation continue au cours des deux dernières décennies.

Les propriétaires immobiliers expriment de plus en plus leur besoin d'un nouveau cadre réglementaire pour alléger les tensions entre locataires et bailleurs, qu'ils estiment exacerbées par le climat économique actuel.

La situation est illustrée par les expériences de nombreux bailleurs privés, notamment Éric, un petit entrepreneur qui a investi dans un bien locatif à Élancourt, dans les Yvelines, il y a cinq ans.

Son intention était de générer un revenu pour compléter sa retraite.

Après avoir reçu plus de soixante candidatures pour la location, il a choisi un candidat qui semblait financièrement stable, mais il s'est retrouvé avec des loyers impayés seulement trois mois plus tard, un problème qui persiste depuis plus d'un an.

Les tentatives de contact avec la locataire n'ont donné aucun résultat, laissant Éric dans l'incertitude quant aux circonstances de son incapacité à payer.

Selon des données officielles récentes, l'augmentation des loyers impayés peut être en partie attribuée à un mélange de circonstances personnelles imprévues touchant certains locataires, en plus d'un nombre croissant de ce que les bailleurs appellent des 'mauvais payeurs'.

Ce phénomène entraîne des appels à une réforme significative du cadre actuel régissant la location privée, que de nombreux bailleurs estiment insuffisamment protecteur de leurs intérêts.

Le Premier ministre François Bayrou a souligné l'urgence de la situation lors d'une récente intervention, déclarant qu'un nouvel accent sur la stimulation des investissements locatifs est crucial pour alléger les pressions existantes sur le marché locatif.

La ministre du Logement, Valérie Létard, a également fait écho à ce sentiment, annonçant le lancement d'une 'mission flash' visant à réévaluer le statut des propriétaires privés, avec des recommandations prévues pour 2026. Cette mission vise à reconnaître légalement le rôle économique des propriétaires privés, allant au-delà de la perspective selon laquelle ils sont de simples profiteurs.

Charles Marinakis, président de Century 21 France, plaide en faveur de cette réévaluation, arguant que les politiques publiques actuelles positionnent de manière disproportionnée les bailleurs comme des adversaires des locataires.

L'idée de créer un statut plus formalisé pour les propriétaires privés n'est pas nouvelle, des propositions antérieures datant de 2008 de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM) visant à simplifier et à professionnaliser les investissements privés dans l'immobilier.

Parmi les solutions proposées figurent la possibilité pour les propriétaires d'amortir leurs investissements, similaire aux pratiques observées dans d'autres pays européens.

De telles mesures permettraient aux bailleurs de déduire la dépréciation de leurs biens de leur revenu imposable, atténuant ainsi une partie des charges financières inhérentes à la gestion de biens locatifs, notamment dans les cas où les locataires ne remplissent pas leurs obligations de paiement.

Actuellement, les taux de rendement des biens locatifs sont rapportés entre 2 % et 3,5 %, ce qui, selon Marinakis, rend l’investissement dans l'immobilier locatif moins attrayant par rapport aux rendements potentiels du marché boursier.

Il souligne la nécessité que les rendements locatifs atteignent environ 5 % pour inciter les propriétaires privés à rester actifs sur le marché du logement.

La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) a également plaidé pour une révision des réglementations afin de promouvoir un investissement privé sécurisé et professionnalisé dans le secteur du logement, en particulier alors que celui-ci fait face à une baisse des ventes de près de 6 % prévue pour 2024. Pour la première fois depuis longtemps, la participation des investisseurs sur le marché locatif privé a diminué, passant d'environ 30 % à environ 25 %, impactant la capacité du secteur à maintenir des niveaux adéquats de nouvelle construction.

Sylvain Grataloup, président de l'Union des Propriétaires, a souligné que les critiques des bailleurs privés occultent leur rôle significatif dans le logement, fournissant des logements à environ 70 % des locataires.

Il note leurs contributions économiques substantielles, notamment plus de 1,4 milliard d'euros investis dans des travaux de rénovation et divers coûts transactionnels.

Grataloup a également proposé la suppression du moratoire hivernal sur les expulsions qui limite les actions des bailleurs contre les locataires non payeurs pendant les mois froids.

Il soutient que cette politique incite les locataires à retarder les paiements nécessaires des loyers.

Il insiste sur le fait que la responsabilité d'aider ceux qui ne peuvent pas payer le loyer devrait incomber à l'État, plutôt qu'aux propriétaires.

La situation des bailleurs comme Éric illustre les complexités et les défis de la gestion de biens locatifs dans un contexte de pressions économiques croissantes.

Suite à un récent jugement en faveur de sa demande d'expulsion, il fait face à de nouveaux retards, car les lois nationales interdisent les actions d'expulsion avant le 31 mars et peuvent impliquer des recours de la part du locataire.

La potentialité de complications supplémentaires laisse de nombreux bailleurs dans une situation précaire, inquiets de l'état de leurs propriétés et des implications financières de différends prolongés avec les locataires.